Обмен квартиры на другую квартиру

Обмен квартиры на другую квартиру

Сроки и траты


Основными тратами для граждан будут являться оплата налога (13% НДФЛ) и оплата нотариальных услуг. Для примера приведем следующие цифры:

  1. Госпошлина за оформление права собственности (регистрацию имущества) составляет на 2019 год 2000 рублей, при этом сумма пошлины распределяется между участниками сделки (обычно участников двое, соответственно каждый платит 1000 рублей).
  2. Выписка из ЕГРП на 2019 год стоит 200 рублей, выписка из БТИ в пределах той же суммы.
  3. На проведение обмена недвижимостью нотариусы в 2019 году берут в среднем 5000 рублей за техническую и правовую работу, а также 7000 рублей + 0.2% от суммы сделки. Нотариальные тарифы указаны примерно, в разных организациях могут быть разные цены.

Сроки регистрации имущества регламентируются . На 2019 год указаны следующие сроки:

  1. Для договоров купли-продажи, оформленных без помощи нотариуса — 7 рабочих дней.
  2. Для договоров ипотеки — 5 рабочих дней.
  3. Для договоров купли-продажи, оформленных по нотариальной форме, срок иной — 3 рабочих дня.

Обращаем внимание на то, что договор мены приравнен законодательством к договору купли-продажи, то есть сроки его рассмотрения будут те же.Срок передачи доплаты прописывается в договоре отдельно. Обычная практика — передача денег через банковскую ячейку в тот же день, когда закончится процедура переоформления прав на имущество.

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

Это актуальный для современности вопрос, поскольку большая часть недвижимости приобретается именно с привлечением кредитных средств. Если Вы решили обменять квартиру в ипотеке, то будьте готовы к тому, что в данной следке участвуют три стороны: Вы, банк и собственник другой квартиры.

Операция включает следующие этапы:

  1. Банк снимает обременение с недвижимости.
  2. Покупатель в качестве задатка выплачивает продавцу сумму, равную его долгу перед банком.
  3. Продавец получает оставшуюся часть суммы.
  4. Вы сообщаете банку о намерении обменять ипотечное жилье.
  5. Заключаются два договора – продажи недвижимости и купли.

В чем различие между куплей-продажей и меной

Давайте сначала разберемся с договорами. в том, что одно лицо продает, а другое приобретает какое-то имущество.

В вашем случае — квартиру.Покупатель уплачивает продавцу определенную сумму и становится собственником жилья. Продавец с полученными деньгами может делать все, что ему заблагорассудится: купить другую квартиру, автомобиль, рояль, прокутить деньги в казино или отправиться в кругосветку.Но при этом с полученного дохода придется заплатить подоходный налог.В договоре мены одно имущество меняется на другое.

Квартира — на квартиру, дом — на автомобиль, земельный участок — на яхту.Обмен может быть с доплатой: если яхта была ржавая и дырявая, а участок — на Рублевке. Или без доплаты, если участники договора пришли к соглашению, что их объекты стоят одинаково.В договоре мены каждая сторона одновременно и продавец, и покупатель: продает свой товар и приобретает чужой. Но главное в этой сделке — что у обеих сторон договора все равно возникает обязанность уплатить налоги.

Налоговой все равно, получили вы свой доход деньгами, борзыми щенками или квартирой.Собственно, поэтому сейчас так редко встречаются прямые договоры мены. От уплаты налогов они не освобождают, зато их гораздо сложнее реализовать. Главная проблема — найти квартиру для обмена. При прямой купле-продаже в цепочке может участвовать несколько квартир.
При прямой купле-продаже в цепочке может участвовать несколько квартир.

Например, вы продаете свою квартиру, но, чтобы ее купить, ваши покупатели должны продать свое жилье, а продавец вашей квартиры в свою очередь будет подыскивать дом для переезда. И эти сделки совершатся, когда все участники найдут подходящие варианты.

При прямом обмене в нынешних реалиях такая цепочка маловероятна, поскольку шансы найти подходящий вариант для обмена низкие.

Но раньше работала только такая схема. Например, в Советском Союзе нельзя было официально купить или продать квартиру, поэтому люди искали варианты обмена.

Цепочка доходила до шести-семи квартир, причем иногда это были квартиры в разных городах.

Порядок обмена квартир и необходимые документы

Обмен – это любая сделка с жильем, в результате которой два участника сделки обмениваются жилплощадью. Такая сделка может проводиться как с приватизированным жильем, так и с неприватизированным. Обмен приватизированного жилья на неприватизированное невозможен.

Также сделка может быть совершена через договор купли-продажи (ДКП), если все объекты жилья приватизированы.

Сделка по ДКП может быть простая и альтернативная. В простой сделке участвуют только покупатель и продавец.

В альтернативной – владелец продаваемой квартиры является одновременно покупателем другой квартиры. В настоящее время большинство сделок по купле-продаже – альтернативные, причем количество квартир, участвующих в сделке, может быть достаточно большим (7-8 квартир). Сложность альтернативной сделки состоит в том, что все ДКП должны быть подписаны одновременно.

Сложность альтернативной сделки состоит в том, что все ДКП должны быть подписаны одновременно. «Альтернатива подобрана!» – говорят в тех случаях, когда продавец нашел себе приемлемый вариант нового жилья; при этом «легкая, или реальная альтернатива» подразумевает, что продавец выставляет адекватные притязания к понравившейся квартире, аналогов которой на рынке недвижимости имеется достаточно много.

«Легкая альтернатива» – это, скажем, продажа двухкомнатной квартиры в Щелково с одновременной покупкой с доплатой в этом же районе трехкомнатной квартиры, стоимости которой хватает для воплощения ее владельцами намеченных планов.

«Нереальная, или сложная альтернатива» – это, например, продажа двухкомнатной малогабаритной квартиры в Щелково с одновременной покупкой в этом же районе трехкомнатной квартиры, но без доплаты.

То есть, какими бы незначительными ни были бы притязания к трехкомнатному жилью, без дополнительных выплат здесь не обойтись, поскольку маленькая трехкомнатная квартира в старой девятиэтажке на первом или последнем этажах, с не лучшим видом из окна всегда будет стоить больше двухкомнатной «брежневки» или «хрущевки». В чем же состоит суть альтернативной сделки (альтернативного обмена)? Дело в том, что одновременная продажа существующей квартиры и покупка нового жилья снижает как для продавца, так и для покупателя финансовые риски.

Например, можно было бы вначале просто продать квартиру, а затем, добавив планируемую сумму, приобрести новое жилье. Но! Конъюнктура цен на московском рынке недвижимости такова, что между продажей одного жилья и покупкой нового (на что потребуется время) может произойти скачок цен, который разрушит все планы сторон. Это особенно актуально для лиц, решивших заняться подобными сделками самостоятельно, без привлечения специалистов.

Таким образом, квалифицированная оценка жилой недвижимости здесь стоит во главе угла: она позволит составить прогноз необходимых доплат и в целом определить вероятность проведения подобной сделки. Процесс проведения альтернативного обмена квартир упрощенно выглядит следующим образом: № Этап Особенность 1. Поиск покупателя на квартиру Заключение договора, внесение аванса покупателем 2.

Поиск новой квартиры Заключение договора, внесение аванса продавцу 3. Сбор необходимых документов Как правило, поручается агентству недвижимости 4. Юридическая экспертиза документов 5. Организация проведения сделки: расчет денежных средств, аренда банковских ячеек, закладка в них необходимых сумм 6.
Организация проведения сделки: расчет денежных средств, аренда банковских ячеек, закладка в них необходимых сумм 6. Заключение сделки Подписание договоров купли-продажи недвижимости, направление документов на госрегистрацию 7.

Завершение сделки Изъятие денежных средств из банковских ячеек, подписание акта приема-передачи квартиры В случае альтернативного обмена квартира выставляется на продажу. Когда на нее находится покупатель, для продавца подбирается подходящий вариант из тех, что выставлены на открытом рынке.

Деньгами, полученными за свою квартиру, он расплачивается за другую.

Это простая схема, но она требует присутствия третьего участника, так называемого «чистого покупателя», который располагает достаточными средствами для покупки. Эта покупка делает возможным дальнейший процесс.

В случае прямого обмена участники сделки имеют дело только друг с другом и рассчитываются путем взаимозачетов.

При кажущейся простоте этой схемы, здесь отсутствует элемент свободного выбора новой квартиры на рынке, который есть в схеме альтернативного обмена. Особенно хорошо это видно в тех случаях, когда одна квартира обменивается на несколько. В случае альтернативного обмена можно купить квартиры у разных владельцев.

В случае прямого обмена потребуется один владелец нескольких квартир.
В пакет документов для обмена квартир должны входить:

  1. Свидетельства о браке, расторжении брака, письменное согласие супруга (супруги) на заключение договора, если участвующая в обмене квартира была куплена в период брака. Согласие требуется даже при расторгнутом на момент совершения сделки браке.
  2. Справка из отдела опеки и попечительства несовершеннолетних районной управы – если в сделке участвуют несовершеннолетние.
  3. Нотариально заверенные отказы от претензий на квартиру лиц, которые по закону могут иметь такие претензии. Например, совершеннолетние лица, которые на момент приватизации продаваемой квартиры были несовершеннолетними и не участвовали в приватизации.
  4. Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета.
  5. Справка об оценочной стоимости квартиры.
  6. Кадастровый паспорт помещения (составляется в районном БТИ).
  7. Паспорта и свидетельства о рождении участников сделки.
  8. Правоустанавливающие документы.

Родственный обмен квартирами

Законодатель не предусматривает такого понятия как «родственный обмен».

Следовательно, рассчитывать на какие-либо льготы при осуществлении подобного рода сделок между родственниками не стоит. Обмен совершается полностью в том же порядке, что и между чужими людьми.Преимущество такого обмена квартирами может заключаться в том, что родственники обычно не требуют доплаты за неравноценную площадь обмениваемого жилого помещения.Иногда родственники пользуются , вместо договора мены или купли-продажи, поскольку такая сделка освобождена от налога на доходы физических лиц.

Обмен совершается полностью в том же порядке, что и между чужими людьми.Преимущество такого обмена квартирами может заключаться в том, что родственники обычно не требуют доплаты за неравноценную площадь обмениваемого жилого помещения.Иногда родственники пользуются , вместо договора мены или купли-продажи, поскольку такая сделка освобождена от налога на доходы физических лиц. Тем самым .

Квартира приватизирована

Если жилое помещение приватизировано, то единственные трудности, которые вас ждут, связаны практически только с рынком.

Сможете ли вы найти подходящий вам вариант, сможете ли вы сделать доплату и т.д.Однако схемы, по которым вы сможете разменять жилье, знать необходимо, чтобы выбрать наиболее подходящую для вас процедуру.

Список документов

Перечень документов аналогичен обычной купле-продаже, только собирают обе стороны:

  1. , если отчуждается квартира, принадлежащая ребенку;
  2. паспорта участников обмена;
  3. на сделку;
  4. справка об отсутствии долгов по ЖКУ – чтобы не получить ;
  5. – заказать актуальную, не старше месяца, для проверки арестов/запретов/обременений;
  6. справка о прописанных – закрыть риск ;
  7. квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей за каждую квартиру – для МФЦ.
  8. документ-основание – для более глубокого анализа юридической чистоты;
  9. технический паспорт – для проверки перепланировки;

Когда документы собраны, можно оформлять договор для обмена.

Как обменять ипотечную квартиру?

Для обмена ипотечной квартиры заёмщик должен собрать пакет своих документов, которые обычно требуются для оформления кредита. Также нужны бумаги на старое жильё, являющееся залогом по договору с банком.

Документы на новую квартиру также необходимы в полном объёме, включая оценку недвижимости.После сбора всех бумаг клиент должен подать заявление в банк, в котором он хочет получить ипотеку.

А как сейчас оформляют обмен квартир?

Для этого жилье переводят в частную собственность (приватизируют или выкупают), и пользуются всеми возможностями широкого рынка недвижимости. Здесь уже разменять квартиру можно гораздо быстрее и проще, и даже несколькими путями. Но здесь нужно знать (см. онлайн-методичку по ссылке).

Поучительные истории с примерами из практики.

Обмен квартир и комнат в Москве

  1. Обмен

1-30 из 44 предложений 3 500 000 руб. Балашиха 12 декабря 1 руб. Москва 4 декабря 600 000 руб.

Москва Размещено 3 декабря 15 декабря 7 300 000 руб.

Мытищи 29 ноября Шипиловская м. 1 500 000 руб. Москва Размещено 27 ноября 22 декабря 2 500 000 руб. Сергиев Посад 21 ноября 2 499 999 руб.

Москва Размещено 18 ноября 29 ноября Некрасовка м.

9 999 000 руб. Москва Размещено 18 ноября 25 ноября 800 000 руб. Москва Размещено 15 ноября 15 декабря 2 050 000 руб.

Москва Размещено 9 ноября 11 ноября Перово м. 1 руб. Москва Размещено 7 ноября 20 декабря 8 200 000 руб. Домодедово Размещено 1 ноября 18 декабря 5 600 000 руб.

Раменское Размещено 16 октября 18 декабря 3 500 000 руб. Балашиха Размещено 4 октября 21 декабря Отрадное м. 8 500 000 руб. Москва Размещено 29 сентября 10 декабря Алексеевская м.

6 500 000 руб. Москва Размещено 24 сентября 26 ноября 2 500 000 руб.

Михеево Размещено 30 августа 9 декабря Выхино м. 3 500 000 руб. Москва Размещено 22 марта 21 декабря ВДНХ м.

6 000 000 руб. Москва Размещено 12 марта 26 ноября Алексеевская м. 2 300 000 руб. Москва Размещено 12 марта 26 ноября Пятницкое шоссе м.

6 500 000 руб. Москва Размещено 5 января 17 декабря 7 100 000 руб. Москва Размещено 13 декабря 2019 16 декабря 2 300 000 руб. Москва Размещено 20 июля 2019 9 декабря 800 000 руб.

Москва Размещено 13 ноября 2017 22 декабря 650 000 руб. Москва Размещено 13 ноября 2017 22 декабря Семеновская м.

— руб. Москва Размещено 11 декабря 21 декабря — руб. Москва 8 декабря — руб. Красногорск 8 декабря — руб. Домодедово 7 декабря — руб. Пушкино 1 декабря Акции и спецпредложения

Как обменять старую квартиру на новостройку

Процедура обмена старой квартиры на новостройку (взаимозачет) именуется как трейд-ин, который заключается в следующем:

  1. Изначально договор на реализацию вторичной недвижимости совершается между представителем риэлторской фирмы и собственником квартиры.
  2. За вышеуказанный период риэлтор осуществляет продажу старого объекта, а вырученная сумма зачисляется в счет покупки нового помещения.
  3. Одновременное проведение двух юридически независимых сделок.
  4. Затем производится бронирование жилья в новом доме (обычно на срок от двух до трех месяцев) с фиксированной стоимостью.

К минусам сделки трейд-ин можно отнести:

  1. Проблемные моменты, возникающие при заселении.