Определение доли в квартире

Добровольно


Оформляется квартирный долевой выдел всегда путем составления соглашения между собственниками. Это обозначает, что юридически такой акт признается сделкой, совершаемой на договорной основе. Договорённость составляется в письменной форме, предусматривая все стандарты, связанные с такими контрактами.

В России судебная практика показывает, что выделение доли без заключения договора через нотариуса – это большой риск для всех собственников. Кроме этого, существует ряд нюансов, при которых необходимо договорённости скреплять посредство нотариата.

Например, сделка проводится по маткапиталу, выделение долей в квартире по материнскому капиталу. В этом случае в первую очередь должны учитывать интересы детей, так как сертификат в первую очередь государством выдается для обеспечения детей жилой площадью.

Выводы

В праве собственности на квартиру никто не может быть ограничен, независимо от того, все помещение находится в вашем распоряжении или только его часть.

По разным жизненным обстоятельствам может потребоваться выделение доли в квартире. Наиболее простой вариант – заключить с соседями соглашение, урегулировав этот момент в добровольном порядке. Если добиться согласия совладельцев проблематично, защиты своих прав всегда можно искать в суде. Наиболее часто с этим сталкиваются те, кому необходим раздел доли в квартире, купленной в браке.
Наиболее часто с этим сталкиваются те, кому необходим раздел доли в квартире, купленной в браке.

Процедура выделения доли в квартире или частном доме: правовые нормы и ограничения

Законодательство четко определяет, как можно выделить долю в квартире или в частном доме.

В зависимости от того, находятся квадратные метры в общей долевой или совместной собственности, требуется ли выделение площади в натуре, процедура будет различной. Правам собственности на имущество в Гражданском кодексе посвящен второй раздел. Отдельными главами регулируются права граждан на недвижимость (гл.

18) и землю (гл. 17). Если имуществом владеют несколько человек, они наделены правом общей собственности (гл.

16). Именно при такой форме обладания недвижимости может возникнуть необходимость её раздела по долям.

Общая собственность на дом, квартиру или земельный участок характерна тем, что принадлежит двум и более лицам.

При этом количество квадратных метров на каждого из них не определено.

Общая собственность является долевой. Исключение составляет собственность совместная. Части имущества, принадлежащие каждому из владельцев, если размер доли из общей не выделен, определяются равными. Выдел доли необходим, чтобы каждый из собственников мог распоряжаться своей жилплощадью, не нарушая права сособственников.
Выдел доли необходим, чтобы каждый из собственников мог распоряжаться своей жилплощадью, не нарушая права сособственников.

Причинами инициатора отделения могут стать:

  1. желание использовать свою часть помещения для аренды или продажи;
  2. стремление к независимости от сособственников, поскольку решение о распоряжении своей долей в недвижимости или в земельном участке, включая ремонт, по закону, можно принимать только с согласия всех владельцев общего имущества;
  3. неразрешенные имущественные споры с другими владельцами;
  4. желание или необходимость быть единственным собственником своей недвижимости и т.д.

Часто это – единственный выход, чтобы остановить конфликты между совладельцами и решить имущественные споры в правовом порядке. В общей долевой собственности размеры долей определены.

Однако, фактически, этот размер – только цифра в свидетельстве о праве. У владельцев может быть разное понимание того, какая доля в квартире реально принадлежит каждому из них.

Хорошо, если они договорились о том, как использовать помещение. Такое соглашение можно узаконить и перевести цифры в квадратные метры. Если договориться не удалось, необходимо выделять долю в натуре через суд.

В законодательстве существуют два понятия, касающиеся закрепления части имущества за каждым из владельцев общей собственности: выдел доли и установление права пользования. Выдел долей в натуре характерен тем, что:

  • В результате образуются отдельные помещения.
  • Если помещение неделимо, раздел имущества в натуре невозможен.
  • Общая собственность перестает существовать, так как начальный объект раздела превращается в несколько.
  • Процесс сложный, на результат влияет желание всех собственников разделить имущество, назначение объекта или его использование, площадь объекта и т.д.
  • Учитывается степень вложений каждого из собственников в улучшение объекта.

Нет видео. Видео (кликните для воспроизведения).

При определении права пользования:

  • Право общей собственности сохраняется за каждым из хозяев квадратных метров.
  • За каждым из владельцев закрепляется право использовать часть жилого помещения (комнату, часть дома, определенную территорию участка и т.д.).
  • Определяется порядок пользования общими площадями.

Во всех случаях расчет производится, исходя из размера принадлежащих владельцам долей. К оформлению собственности на реальные квадратные метры закон предъявляет жесткие требования. Если один владелец решил воспользоваться своим правом, необходимо, чтобы и в его доле и в оставшейся присутствовали:

  1. жилая площадь;
  2. отдельный вход в каждое помещение;
  3. кухня, коридор, другие подсобные помещения.
  4. санузел и ванная;

Кроме того, раздел не должен нанести общему имуществу ущерб, помещения после деления должны использоваться по назначению, а стоимость вновь образованных частей не может быть уменьшена.

Только при этих условиях можно сформировать новое жилое помещение на базе старого. Такой раздел чаще всего применяется, если выделяется доля в доме или на участке земли, так как выделить долю в квартире и соблюсти все вышеперечисленные условия практически невозможно. Если говорить о том, что такое выделенная доля в квартире, то речь может идти только об определении права пользования.

При определении долей для последующего выделения одной из них площадь помещения делят на количество собственников.

Кроме площади объекта, при расчете долей учитываются:

  1. внесенные собственниками изменения;
  2. затраты собственников на улучшения (подтверждающие документы).
  3. уровень износа;
  4. его рыночная стоимость;

Эти показатели необходимы, чтобы оценить стоимость каждой выделяемой части, на основании которой проводятся переговоры сторон. Доли в общей собственности считаются равными среди всех собственников, если это не противоречит соглашениям между участниками раздела и закону.

Правовые нормы дают каждому из собственников возможность выделить свою долю. Главный принцип – не нарушить права остальных владельцев.

Порядок выделения доли зависит от того, какой вид процедуры применяется: соглашение сторон или отстаивание своих прав в суде. Если совладельцы дома или участка пришли к соглашению, им необходимо подтвердить договоренность письменно.

Для начала сторонами подписывается договор, который содержит:

  1. условия раздела.
  2. реквизиты документов, подтверждающих право собственности каждого участника соглашения;
  3. характеристику объекта недвижимости (кадастровый и регистрационный номера, адрес, жилая и общая площади, состояние и т.д.);
  4. порядок раздела;
  5. реквизиты всех собственников помещения;

Все сделанные в процессе соглашения перепланировки должны быть узаконены. Если в результате раздела изменились пропорции долей, то получивший большую часть обязан компенсировать разницу остальным владельцам.

Этой компенсацией могут быть как деньги, так и имущество. Достигнутые договоренности необходимо зарегистрировать в Росреестре, а каждому собственнику – получить на руки свидетельство права на оговоренную часть имущества. Если в процессе переговоров возникли споры, решение вопроса придется отдать на рассмотрение в суд.
Если в процессе переговоров возникли споры, решение вопроса придется отдать на рассмотрение в суд. Обращение в суд является, скорее, крайней мерой, так как определить, в чью пользу будет вынесено решение судьи, заранее невозможно.

На основании законодательства РФ, судья может отказать в выделении доли по причине того, что:

  1. помещение невозможно разделить;
  2. часть условий для выделения доли в натуре не выполнено;
  3. доля истца в общей собственности незначительна и по иной законной причине.

При этом истец может потерять свою долю.

На основании чего ему будет назначена компенсация со стороны ответчика.

Важно! Нежелание истца менять долю в недвижимости на деньги может не учитываться. Например, если принадлежащая ему доля очень маленькая. Поэтому идти в суд следует тогда, когда устранены основания для отказа, и на руках имеются все необходимые документы.

Пакет документов для предоставления в суд должен подтверждать право собственности истца на свою долю, возможность произвести раздел имущества в натуре, а также содержать расчеты и варианты деления имущества. Какие документы нужны для суда:

  1. квитанцию на оплату госпошлины.
  2. иск о выделе доли, с описанием объекта недвижимости, количества владельцев, предложением по порядку и условиям раздела;
  3. выписку из ЕГРП и кадастровый паспорт;
  4. экспертную оценку специалистов о возможности выполнить условия выделения доли из общего имущества;
  5. порядок компенсации и её расчет (если в результате раздела меняется размер долей);
  6. свидетельство права собственности;
  7. оценку объекта недвижимости;

Если решение будет вынесено в пользу истца, то на выделившийся объект следует произвести государственную регистрацию права. Рассчитать, сколько стоит выделение доли, можно, сложив затраты на услуги экспертов и оформление документов, а также госпошлины.

Добровольное соглашение обойдется дешевле, так как не будет содержать судебных издержек. Совместным имущество является тогда, когда при общем владении объектом недвижимости доли не определены.

Выделение части жилплощади или земли возможно и при таком праве собственности. Происходит оно аналогично разделу из общей долевой собственности. Единственное различие – первоначально устанавливаются доли каждого из них. Если собственник захочет, он может решить вопрос выделения доли в квартире родственнику или постороннему в своем жилом помещении.
Если собственник захочет, он может решить вопрос выделения доли в квартире родственнику или постороннему в своем жилом помещении.

Для этого можно продать или подарить её. Например, если муж – единоличный собственник квартиры, он может подарить её часть жене. Договоры дарения или продажи подлежат регистрации, в результате которой все собственники получают документы о праве собственности.

Начнем с того, что порядок общей долевой собственности регламентируется статьей 244 Гражданского кодекса РФ. Следует разграничивать такие понятия, как долевая собственность, когда для каждого из собственников определена доля и совместная собственность, когда доли не определены. Недостатки совместного владения недвижимостью очевидны:

  • законодательством установлено право преимущественной покупки – прежде чем продать право собственности на свою долю третьему лицу, собственник обязан предложить ее другим участникам собственности по той цене, по которой она продается;
  • доля в квартире представляет собой некоторую виртуальность, поэтому продать долю в праве совместной собственности значительно сложнее, чем при выделенной доле;
  • нельзя зарегистрировать себя или членов своей семьи в квартире, если нет на то согласия других участников долевой собственности;
  • при наличии кредитора есть вероятность получения от него требования о выделении доли должника из общего долевого имущества. В случае, если выделение доли невозможно либо другие собственники возражают против этого, кредитор вправе требовать продажи доли должником остальным участникам общей долевой собственности по рыночной цене.
  • нет возможности сдать долю в квартире в аренду, для этого необходимо наличие соглашения о совместном распоряжении имуществом и выделении доли в натуральном виде;
  • без согласия сособственников в квартире нельзя сделать ремонт или установить кондиционер;

Общим долевым правом собственности является право, когда определены доли каждого из владельцев из общего имущества.

Выделение права подразумевает передачу части имущества в натуре через предоставление в собственность части квартиры либо путем выплаты денежной компенсации за эту долю.

Раздел квартиры в долевой собственности можно осуществлять двумя законными способами: Нет видео.

Видео (кликните для воспроизведения).

  1. Договорный выдел доли– разделение владения на основании взаимного соглашения сторон. Участники могут самостоятельного достичь соглашения о порядке и условиях раздела имущества либо обратиться в судебные органы.

Важно! Следует различать понятия о разделе общего имущества и выделе доли из общего имущества.

В первом случае раздел влечет за собой прекращение права общей собственности, возникает равное право собственности на каждую долю, выдел же доли происходит без прекращения этого права, граждане, выделившие свое имущество из общего, в дальнейшем лишаются права на общую собственность.

  1. Судебный выдел доли– производится путем выдела доли в натуре в порядке решения суда. В случае, если долю выделить нельзя ввиду ее незначительности относительно других долей, собственнику присуждается выплата денежной компенсации за счет средств остальных владельцев долей. После получения компенсации, собственник утрачивает свои права на долю в имуществе.

Совместная собственность подразумевает наличие права, когда граждане владеют имуществом совместно без точного определения размеров долей для каждого из них. Выдел доли из совместной собственности осуществляется после проведения процедуры определения размеров долей всех участников, при этом, если в законодательстве или соглашении сторон отсутствуют какие-либо указания на этот счет, то доли сособственников принято считать равными.

Порядок выдела доли в совместной собственности соответствуют порядку выделения долей в квартирах с долевой собственностью, то есть договорным путем или посредством обращения в судебные органы.

Стандартный вариант договора об определении долей между сособственниками обязательно должен содержать следующую информацию:

  • наименование документа;
  • подписи каждой из сторон.
  • кадастровый номер квартиры;
  • данные об объекте недвижимости – местонахождение квартиры, с указанием полного адреса и размера общей площади;
  • количество экземпляров, в которых составлено данное соглашение;
  • регистрационный номер записи в ЕГРП о регистрации прав собственности на объект недвижимости;
  • ФИО, паспортные и адресные данные, сведения о рождении каждой из сторон;
  • место и дату составления документа;
  • все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на общую собственность участников соглашения;
  • реквизиты свидетельства о собственности либо иного правоустанавливающего документа на квартиру;
  • размер долей участников соглашения;

После заключения договора о выделе долей, собственники должны подать заявление на государственную регистрацию права собственности, приложив следующие документы:

  1. поэтажный план квартиры из БТИ;
  2. другие документы, например, доверенность на представителя.
  3. документ, удостоверяющий личность заявителя;
  4. выписка из ЕГРП;
  5. квитанцию об оплате государственной пошлины;

Важно! Как и любой договор, соглашение об определении долей может быть подвержено изменениям, на что требуется взаимное согласие всех сособственников.

Как долю в квартире превратить в свою отдельную комнату?

Квартира, как и любое имущество, может находиться как в собственности одного лица, так и нескольких лиц одновременно – в последнем случае собственность признается общей.

Закон предусматривает две разновидности общей собственности – долевая и совместная.

Совместная собственность может возникать только между строго определенными категориями субъектов, прежде всего – супругами. Во всех остальных случаях, когда закон прямо не указывает, что собственность совместная, она считается долевой. Принципиальная разница в том, что при долевой собственности изначально определены доли всех сособственников (они указываются в документах), а в совместной – нет.Имея долю в общей собственности (не важно, в совместной или долевой), следует понимать, что это не какая-то конкретная часть имущества.

Принципиальная разница в том, что при долевой собственности изначально определены доли всех сособственников (они указываются в документах), а в совместной – нет.Имея долю в общей собственности (не важно, в совместной или долевой), следует понимать, что это не какая-то конкретная часть имущества. Если у вас в документах о праве собственности указано, к примеру «1/3 в праве собственности на квартиру», то вы не становитесь автоматически собственником одной из трех комнат в этой квартире. Поэтому владение долей в квартире приносит массу неудобств:- за сособственником не закреплена определенная часть имущества, которую он может обозначить как свою,- нельзя выделить лицевой счет для отдельной оплаты коммунальных услуг,- нельзя свободно распорядиться своей долей: любое действие должно быть согласовано со всеми остальными сособственниками (начиная от регистрации в квартире и заканчивая продажей доли).Кроме того, доля в квартире всегда ценится ниже, нежели отдельная комната.Поэтому лучше выделить свою долю в квартире в отдельную комнату.

Как это можно сделать?Закон допускает два варианта:- разделить долевую собственность по соглашению всех сособственников- выделить свою долю из общего имущества: либо в натуре (в виде отдельной, изолированной части имущества), либо путем выкупа доли остальными сособственниками.1. Раздел долевой собственности возможен только в добровольном порядке, если на это соглашаются все сособственники квартиры.Соглашение подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, необходимо представить документы, подтверждающие собственность на имущество. Доли распределяются так, как об этом договорились сособственники (площадь комнаты сопоставляется с долей – недостаток или избыток компенсируется деньгами).

На основании соглашения Росреестр выдает новые свидетельства о праве собственности на соответствующую комнату в квартире каждому сособственнику. Право долевой собственности у них прекращается.2. Выдел доли в квартире. Каждый сособственник имеет право потребовать выдела своей доли из состава общего имущества.

Такой выдел может быть произведен как в добровольном порядке, путем заключения всеми сособственниками соглашения (как в случае с разделом), так и в принудительном, через суд.

В отличие от раздела, когда долевая собственность прекращается у всех сособственников, выдел доли таких последствий не влечет.

Долевая собственность прекращается только у выделившего долю сособственника – у него возникает личная собственность, а у остальных по-прежнему сохраняется долевая собственность.Когда остальные сособственники не соглашаются выделить отдельную комнату, этот вопрос решается судом. Здесь возможны два варианта: либо суд выделит долю «в натуре» (т.е.

закрепит за истцом конкретную часть имущества), либо обяжет остальных сособственников выплатить стоимость выделяемой доли.

Выдел «в натуре» допускается при условии, что после выдела будет сформировано отдельное жилое помещение с самостоятельным входом и вспомогательными помещениями.

Как правило, в стандартной квартире это обеспечить нельзя. Как быть, если сособственнику нужен документ о собственности именно на комнату, а выделить ее «в натуре» технической возможности нет?Возможен такой вариант: определить в судебном порядке реальную долю в квартире. Пока в основном складывается положительная практика по подобным требованиям.

Суд определяет, что доля сособственника в квартире соответствует такой-то комнате.

Предварительно нужно будет оформить технический паспорт на эту комнату.

На основании решения суда сособственник уже может оформить в Росреестре свидетельство о праве собственности на комнату, что позволит ему распоряжаться ею полностью по своему усмотрению. Между тем за ним сохраняется право долевой собственности на места общего пользования в квартире, оно автоматически перейдет к покупателю в случае продажи комнаты.

Таким образом, особых препятствий для перевода доли в квартире в отдельную комнату сейчас нет.Знайте свои права и пользуйтесь ими!

Судебное разбирательство

Если оспариваемое имущество стоит не больше 50 т. руб., выделить долю в личную собственность граждан сможет мировой суд.

При наличии документов, подтверждающих большую цену, разбирательство будет происходить в районном суде.

Сроки тяжбы зависят от нескольких факторов:

  1. правильности составления документов;
  2. готовности сторон идти на уступки.

В результате судебной тяжбы стороны получают на руки решение. Этот документ является основанием для обособления части жилища в натуре и внесения изменений в реестре.

Если одна из сторон должна получить крупную денежную компенсацию, исполнение контролируют чиновники ФССП.

Заинтересованное лицо передает исполнительный лист судебным приставам.

Соглашение об определении долей собственности

Если совместные собственники смогли прийти к обоюдному согласию относительно осуществления права долевой собственности, и самостоятельно определили границы доли каждого из них, то для такого случая законодатель предусмотрел заключение соглашения о выделении доли в квартире. На основании этого договора осуществляется регистрация выделенной доли. Стандартный бланк соглашения долевых собственников об определении долей содержит такие обязательные данные:

  1. Адрес местоположения недвижимого имущества: квартиры, дома, и т.п.;
  2. ФИО, адрес регистрации, дату рождения и паспортные данные всех сторон соглашения;
  3. Дата и место подписания соглашения об определении долей;
  4. Реквизиты и наименования правоустанавливающих документов на недвижимость;
  5. Номер недвижимости в кадастровом реестре;
  6. Номер регистрационной записи в ЕГРП о регистрации прав на недвижимость;
  7. Размеры долей участников соглашения;
  8. Общая площадь жилого помещения, в котором выделяются доли;
  9. Наименование соглашения;
  10. Сведения об обременениях, наложенных на недвижимость (если они есть);
  11. Количество экземпляров соглашения, составленных и подписанных участниками.

После составления соглашение его должен подписать каждый из его участников-собственников квартиры.

После этого вносить изменения в соглашение стороны смогут только по взаимному согласию всех его участников.

Желательно удостоверить соглашение нотариально.

После заключения соглашения об определении долей, каждый из собственников должен подать заявление на государственную регистрацию права собственности на выделенную ему долю. На основании этих заявлений будет внесена запись в ЕГРН и выдано соответствующее свидетельство о праве на собственность.

Как можно рассчитать долю в квартире самостоятельно

Определить долю в квартире относительно несложно, если известны показатели площади квартиры и количество будущих сособственников.

При этом следует не забывать об общих правилах – если иное не указано в законе или в соглашении участников, доли сособственников признаются равными.

К примеру, рассчитаем доли 4-х граждан в квартире с общей площадью 125 кв.

м – 125/4 и в качестве доли получаем на каждого из собственников 31,25 кв. м.

Как отделить пространство в совместном жилье

На основании семейного статуса, брачного свидетельства (или договора), супруги, своё приобретенное совокупными усилиями жильё, могут пойти на выделение супружеской доли в совместно нажитой квартире.

Зачем это делается? Вообще практика показывает несколько причин, для чего используется данных механизм отчуждения прав собственности жилья:

  • Возникновение каких-либо неудобств, ограничений, возникших во время совместного права владеть и распоряжаться квартирой. Например, неприемлемый образ жизни кого-то из домочадцев (наркомания, алкоголизм и прочее).
  • Случай необходимости распродать объект по частям с установкой разной ценовой категории по каждой из участков.
  • Желание обеспечить собственническими правами своего ребёнка (детей).
  • Один из вариантов решения в конфликтной ситуации, возникшей с совладельцем, с которым квартира находится в совместной собственности.
  • Когда ищется способ, как выделить все доли в квартире, с целью иметь право распоряжаться своей частью, как захочется.

В натуральном виде квартиру можно поделить лишь при следующих условиях:

  • На каждой части есть свой санузел.
  • Есть отдельный вход на каждую из долевых территорий.
  • Планировка позволяет обустроить в каждой автономии квартирных площадей свою кухню.

В случае невозможности автономного обустройства жилой площади, принадлежащей каждому из собственников части одной квартиры – выделение доли в квартире проводятся через суд.

Нужно понимать, что получение собственной доли может обозначать, что остальной частью квартиры уже пользоваться и распоряжаться нельзя.

Право пользования общим туалетом, либо кухней не утрачивается лишь тогда, когда это определено судебным решением. В реальности же, когда начинают составлять соглашение о выделении изолированных долей в квартире, выясняется, что большая часть жилфонда России не спланирована так, что можно обустроить отдельный вход либо сделать санузел на каждом из поделенных участков. В этом случае специалисты просто рекомендуют ограничиться дележом покомнатным.

Но натуральный выдел доли невозможно сделать в однокомнатной квартире.

Через суд

Если договориться о порядке и способе раздела не удалось, остается судебный порядок разрешения спора.

При выделении доли в натуре через суд жилое помещение делится на равные доли, например, если объект недвижимости находится в собственности трех совладельцев, то каждому из них суд определит одну треть квартиры.Если каким-либо соглашением или договором определен иной порядок раздела, то суд будет выделять доли согласно документу.

Как определяются доли в квартире

Разделение долей нуждается в предварительном установлении общей площади жилого помещения, которая будет состоять как из комнат жилого назначения, так и подсобных помещений. Исходя из полученной величины, собственники могут начать процесс распределения долей пропорционально числу владельцев. На окончательный расчёт непосредственно влияет множество факторов, в числе которых:

  1. За счёт выдела доли в натуральном выражении допускается отделение от долевой собственности. Выдел в натуре предполагает создание автономного обособленного помещения с отдельным входом, доступ к коммуникациям и инженерным сетям.
  2. При разделе однокомнатных квартир доли не могут быть выражены в виде отдельных комнат, так как это невозможно при имеющейся планировке.
  3. Изначально доли жильцов являются абсолютно равными (п.1 ст.245 ГК РФ). Если пользователи намерены отклониться от принципа равенства, им придётся заключить соответствующее соглашение.
  4. Если недвижимость отнесена к категории совместной собственности, она не подлежит разделу на доли.
  5. Если метраж полученной доли не соответствует заявленным параметрам, совладелец вправе рассчитывать на выплату или получение компенсации от других собственников. При этом право собственности на долю он теряет в пользу других владельцев.
  6. Численность содольщиков. Чем больше претендентов на выделение обособленной единицы жилплощади, тем меньше квадратных метров им достанется.

Как происходит выделение долей

Выделение долей осуществляется двумя способами – добровольным соглашением или обращением в суд.

В соглашении участников прописывается стоимость части, выделяемой каждому из них. Ее легко высчитать, используя алгоритм.

Если соглашение не достигнуто, решать вопрос о выделении доли будет суд.