Строительство нежилой недвижимости как бизнес

Строительство нежилой недвижимости как бизнес

Инвестор на панике


По словам экспертов, сегмент встроек сейчас переживает повышенное внимание инвесторов. По сравнению с рынком строящегося жилья, будущее которого пока в тумане из-за законодательных реформ, вложения в коммерческие помещения более понятны для частников. Самые ликвидные нежилые объекты приобретаются еще на нулевой стадии, в популярных локациях невыкупленных встроек не остается в течение этапа строительства жилого комплекса. обернулось и подорожанием нежилых объектов.

Практически все застройщики анонсировали повышение прайсов на коммерческие помещения. «В одном из крупных жилых комплексов еще в прошлом году встройки можно было купить по 120 тыс.

руб. за кв. м. Сейчас там объекты предлагаются уже по 200 тыс.

руб. за кв. м – инвесторам стало неинтересно», – отмечает директор компании «Аренда Плюс» Александр Родионов.

«Застройщики очень медленно реагируют на тренды рынка коммерческой недвижимости. Они смотрят на жилье, которое дорожает, и экстраполируют тот же тренд на встроенные коммерческие помещения. В итоге даже самые неликвидные объекты уже стоят выше, чем квартиры в том же доме», – говорит руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость УК «Марис» Алексей Федоров.

По словам Инны Кошельковой, цены на встроенные коммерческие помещения сейчас растут без привязки к арендным ставкам, по которым эти помещения реально могут быть сданы. «В результате инвесторам приходится искусственно наращивать ставки, чего бизнес выдержать не может. Отсюда и большая ротация арендаторов», – объясняет эксперт.

По ее словам, разрыв между ожиданиями инвестора и реальным уровнем ставок сейчас может доходить до 50%.

Проще говоря, рассчитывали сдать по 2 тыс. руб. за кв. м, а на выходе удается лишь по 1,0-1,2 тыс. руб. за кв. м. «Спрос на рынке сейчас большой, частные инвесторы бегают на панике и ищут, куда им вложиться. Собственники коммерческих помещений также реагируют на ажиотаж: держат цены на высоком уровне и с большим трудом торгуются.
Собственники коммерческих помещений также реагируют на ажиотаж: держат цены на высоком уровне и с большим трудом торгуются.

Лишь после вступления в силу норм 214-ФЗ этим летом, когда с рынком жилья будет бóльшая определенность, все вернется в нормальное русло», – полагает Анна Жилина. Пока же маржинальность вложений в нежилые объекты снижается, а срок окупаемости инвестиций взял курс на увеличение до 12-13 лет.

Как зарабатывать на аренде недвижимости?

Чаще всего приходит на ум самый простой и распространённый способ — арендный бизнес. Но это не единственный механизм, при помощи которого можно увеличить доход.

Разберем возможные способы заработка подробнее.Сдача в аренду на длительный или короткий срок физическому лицу. Заключение договора аренды между сторонами. Самая распространённая операция, которая подразумевает поиск потенциального арендатора.

Часто собственник жилой недвижимости обращается к услугам агентов или специализированных компаний.Сдача в аренду юридическому лицу.

Схожая ситуация, с несколькими отличиями. Разница в стоимости договора и нескольких специфических аспектов.

Крупные холдинги и корпорации готовы платить на 15-30% больше рыночной стоимости за аренду жилья для иногородних сотрудников. Стоит уделить время изучению договора и внимательно посмотреть на ком лежит ответственность за уплату налогов при заключении подобного контракта.Посуточная аренда.

Для таких целей часто покупают одно- двухкомнатные квартиры или отдельно стоящие дома для проведения праздничных мероприятий. Целевое ядро этого сегмента — командировочные специалисты и любители различного досуга.

Несмотря на то, что прибыль с посуточной аренды значительно превышает размер месячных выплат по долгосрочному договору, существует ряд сложностей, которые могут усложнить жизнь собственнику и управленцу.Перепродажа. Этот инструмент заработка хорошо знаком тем инвесторам, которые работают с банкротными или муниципальными торгами. На электронных площадках размещена информация об объектах, цена по которым снижена по совокупности причин; на банкротных сайтах — распродажа собственности должников, ;а муниципальных торгах — в целях оптимизации и формирования бюджета.Управление одним или несколькими объектами.

Это прекрасная возможность получить разносторонний опыт работы с активами, без привлечения собственных средств. Если у собственника нет возможности или желания заниматься управлением самостоятельно, то владелец привлекает профессионала со стороны.

В служебные обязанности будет входить полный набор функций, обеспечивающий работоспособность объекта инвестиций.

Это текущие и капитальные ремонты, сезонный клининг и приведение в порядок перед сдачей в аренду, отслеживание, оплата и оптимизация коммунальных платежей, и другой прямой функционал.Как видите, участником бизнеса по аренде недвижимости может стать любой человек. Для этого нужно иметь уверенность в собственных силах и желание работать с людьми.

Строительство под аренду

Доходный дом, строительство которого только набирает свою популярность, является инновационным проектом на рынке недвижимости, который создается с целью получения прибыли. Существуют разные типы доходных домов:

  1. Гостевой доходный дом, в котором можно арендовать определенную комнату. Как правила, такие дома строятся в курортных зонах или вблизи городов миллионников. Окупаемость проекта наступает за 2-3 года работы.
  2. Таунхаус – строительство квартир с отдельным входом.
  3. Здание, с котором располагаются квартиры-студии, которые могут сдаваться в аренду или продаваться. Такое здание окупается в первый год после постройки и может приносить при аренде более 10% прибыли.
  4. Небольшой отель – комнаты гостиничного типа сдаются в аренду на короткий промежуток времени.
  5. Хостел – гостиница европейского стандарта, в комнате которой размещается по несколько клиентов. Такой доходный дом имеет минимум удобств и рассчитан на гостей региона. Доходность данного вида деятельности составляет более 40%. Окупаемость проекта наступает в первый год работы.

Данный способ позволяет получить гарантированный доход практически в любом городе с населением более 100 тысяч человек.

В столичном регионе и городах миллионерах вложения окупятся значительно быстрее.

Склады

Достаточно востребованный вид коммерческой недвижимости. Даже если город расположен в стороне от главных магистралей – в него постоянно что-то привозят и увозят, все это надо где-то хранить до отправки или реализации в магазинах. А уж если город является транспортным узлом – загрузка складов гарантированы.

При этом склад можно как целиком сдать в аренду одной фирме, так и хранить грузы множества небольших клиентов, и тогда доход не владельца не будет зависеть от одного клиента.К тому же постройка склада требует куда меньших затрат и станет прекрасным вариантом для инвестора с ограниченными средствами.

Нюансы оформления отношений

Теперь рассмотрим некоторые краеугольные камни, которые надо тоже учитывать в бизнесе, если вы задумались над вопросом как сдать офис в аренду быстро.Не забывайте, что договора поднайма вторичны по отношению с договором изначального найма. Это означает, что их условия не должны противоречить друг другу.Срок, на который оформляется субаренда, не может быть больше, чем период аренды. В противном случае, документ легок признать недействительным.Если договор аренды досрочно прекращает свое действие, то тоже самое будет касаться и сделки по субаренде.Необходимо прописать то имущество, которое переходит вместе с правами на временное пользование объектом.

Лучше всего сделать приложение к договору с описанием всех позиций, которое также скрепляется подписями и печатями.Дальше нужно предусмотреть варианты оплаты. Если вы связаны конкретной датой с собственником помещения (а она всегда оговаривается), то субарендатор должен успеть к ее наступлению перечислить вам причитающуюся сумму, из которой будут выполняться ваши личные обязательства.Иначе это грозит постоянными задержками, после которых собственник начислит штрафные санкции либо вообще расторгнет договоренности с вами.Конечно, если нет опыта, как сдать офис в аренду быстро, то поначалу можно набить шишек. Но есть интересное предложение, которое касается не только начинающих, но и опытных риелторов.Для этого разработана уникальная методика, позволяющая получать доходы не только от коммерческих, но и жилых помещений.

В ней раскрываются главные секреты инвестиции в арендный бизнес.Скачайте ее уже сейчас, чтобы стать гуру грамотного инвестирования денег!Нажмите здесь, чтобы скачать книгу по инвестициям.

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка.

Отели, апартаменты, кафе, рестораны

На самом деле на сегодняшний день существует огромное количество типов коммерческой недвижимости.

В аренду сдаются помещения под отели, апартаменты с посуточной сдачей, кафе, рестораны, фитнес-клубы, развлекательные центры и даже социальные объекты.

Помещение с выгодным местоположением в аренду может снять даже медицинский центр, бассейн или аэропорт.

Поэтому сегодня чрезвычайно популярным видом заработка является строительство площадок под сдачу в аренду.

Такие площадки могут быть созданы без предварительного проектирования будущего предназначения – если объект находится в центре города, то какую бы площадь, габариты и уровень обустройства он не имел, на него обязательно найдется покупатель или арендатор.

Готовый арендный бизнес.

ТОП-5 мифов и легенд среди инвесторов

Елена Полухина, руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК STONE HEDGE: «Cегодня готовый арендный бизнес — один из самый популярных продуктов нашей компании среди частных инвесторов. Для тех, кто ищет пассивный и стабильный доход, он уже стал бестселлером.

Ежедневно наши менеджеры из отдела продаж проводят много встреч с клиентами по этому продукту.

Однако, несмотря на модность и востребованность готового арендного бизнеса, мы регулярно сталкиваемся со стереотипами и заблуждениями о нём, как со стороны начинающих, так и со стороны профессиональных инвесторов.

Мы решили составить хит-парад самых распространённых мифов о готовом арендном бизнесе.

МИФ ПЕРВЫЙ — „РИТЕЙЛ ДОХОДНЕЕ ОФИСОВ“ Большинство клиентов, которые приходят к нам за покупкой готового арендного бизнеса, в первую очередь рассматривают именно торговое помещение. Причина понятна — ставка на ритейл выше, чем на офисные помещения, и это сразу подкупает. Но не стоит забывать о том, что стоимость квадратного метра для ритейла тоже выше, нежели для офиса.

Поэтому доходность от ритейла и офиса не будет отличаться.

Если говорить о дополнительных особенностях, при сравнении ритейла и офисов стоит обратить внимание на ремонт.

Офисы в большинстве своём имеют типовой ремонт, а для торгового помещения необходимы определённые зонирование и отделка, отвечающие запросам бизнеса.

По этой причине после съезда арендатора, собственник помещения может столкнуться с проблемой поиска нового арендатора, поскольку нужно подобрать арендатора из той же сферы деятельности, что серьёзно сужает круг кандидатов, или предоставить большие арендные каникулы для нового ремонта, что влечёт за собой дополнительные финансовые издержки. Не все инвесторы учитывают этот момент при расчете своей доходности, отдавая предпочтение торговому помещению. МИФ ВТОРОЙ — „ВСЕ ДОГОВОРЫ АРЕНДЫ ТИПОВЫЕ“ Каждый инвестор, прежде чем совершить покупку готового арендного бизнеса, должен тщательно изучить заключенный договор аренды.

Мы рекомендуем обращать внимание на два основных аспекта: индексация и условия расторжения.

Многие инвесторы рассчитывают доходность по первому году арендной ставки, считая, что индексация — непрогнозируемая величина и её рост не понятен. При таком расчёте инвесторы занижают свою доходность от продукта.

Грамотные застройщики всегда прописывают индексацию на весь период действия договора. Поэтому мы рекомендуем уточнять зафиксирована ли индексация и её размер в документе. Что касается условий расторжения, то в качественных договорах аренды у арендаторов в принципе нет права на выход из него в одностороннем порядке.

Даже если такой предполагается, это условие должно быть выделено в договоре отдельным пунктом, где должно быть прописано, что арендатор уведомляет о своём переезде за несколько месяцев.

Это даст собственнику помещения время на поиск нового арендатора. МИФ ТРЕТИЙ — „ИЗВЕСТНЫЙ АРЕНДАТОР — ЗАЛОГ УСПЕХА“ Самые распространённые из них — это сетевые ритейлы „Пятёрочка“, „Перекрёсток“, „Дикси“ и другие. Инвесторы уверены, что, посадив такого арендатора, можно не беспокоиться о том, что они скоро съедут.

Однако, при заключении договора с такими крупными сетевыми брендам, есть свои подводные камни. Дело в том, что, будучи крупными игроками на рынке, такие бренды имеют уже утверждённую форму договорных отношений, и зачастую диктуют свои условия, что делает договор негибким для инвестора. Но самая большая сложность появляется, если такой арендатор всё же съедет.
Но самая большая сложность появляется, если такой арендатор всё же съедет.

Сдать торговое помещение следующему арендатору без дополнительных вложений крайне проблематично, поскольку чаще всего такой ритейл расположен в старом жилом фонде и занимает большую площадь. Поэтому мы рекомендуем нашим инвестором отталкиваться, прежде всего, от ликвидности и качество самого помещения, а не от популярности бизнеса и бренда арендатора. МИФ ЧЕТВЁРТЫЙ — „РАССМАТРИВАЮ ТОЛЬКО ЦЕНТР“ Все привыкли, что высокодоходные помещения расположены в центре.

Да, это так. Однако, в Москве есть недооценённые локации с высоколиквидными и высокодоходными предложениями.

Немногие сегодня учитывают динамику развития других районов. Например, северный административный округ, который ещё недавно был в списке промышленных зон, сегодня является одной из самых прогрессивных локаций, где ежемесячно появляются новые крупные инфраструктурные объекты.

Поэтому мы рекомендуем инвесторам обращать внимание на перспективы развития локаций не только в центре.

МИФ ПЯТЫЙ — „РАСЧЁТ ДОХОДНОСТИ ВЕЗДЕ ОДИНАКОВЫЙ“ Существует несколько способов расчета доходности от готового арендного бизнеса.

Наша компания учитывает только рентную доходность, которая является обоснованной и прогнозируемой величиной, так как это зафиксированный в договоре арендный поток и индексация.

Максимальное значение такой доходности может доходить до 13,5%.

Можно также учитывать доходность от роста стоимости недвижимости и закладывать эксплуатационные расходы. В таком случае доходность гораздо выше 15%, однако, она не чистая, поскольку в большинстве случаев эксплуатационные расходы оплачиваются арендатором, а рост стоимости недвижимости сложно предсказуем и доход от неё можно реализовать только в случае перепродажи.»

Что выгоднее всего?

Если говорить о жилой недвижимости, средняя стоимость однокомнатной квартиры в 10-15 минутах от метро в спальном районе в Москве обойдется в 5-6,5 миллионов рублей. При этом на такие комнаты средняя арендная ставка составляет около 25-30 тысяч рублей.

В результате при расчетах можно получить, что минимальный период окупаемости однокомнатной квартиры составит около 15 лет.

Соответственно, этот вариант нельзя назвать очень выгодным с точки зрения инвестиций: единственный случай, при котором это реально может окупиться – когда жилье досталось по наследству. Если говорить об офисных помещения, они обходятся несколько дороже, чем жилые, поскольку их расположение должно быть в более проходимых местах, а их площадь выше. В Москве небольшое офисное помещение обойдется в 6,5-7,5 миллионов рублей при условии, что площадь составит около 60-70 квадратных метров.

При этом арендная ставка в данном случае будет считаться за 1 квадратный метр.

По данным агентства Knight Frank, на конец 2015 года ставка аренды для офисов класса А составляла около 25 тысяч рублей, а на офисные помещения класса B – около 15 тысяч рублей в год. Соответственно, максимальный срок окупаемости будет около 8 лет.

Торговые помещения сдавать еще выгоднее, чем офисные — их срок окупаемости составляет 5-6 лет. Но здесь существует важное ограничение: для такой недвижимости одним из ключевых факторов оказывается расположение. Помещение должно быть расположено в центральном районе, в месте с высоким уровнем проходимости.

Наконец, оно должно быть качественно исполнено. В целом, коммерческая недвижимость проигрывает жилой только по одному параметру: уровень риска, поскольку она является зависимой от экономического положения в стране и конкретно взятом городе. О том, с чего начать и как развивать подобную деятельность, смотрите на следующем видео:

На все готовое: как правильно купить арендный бизнес

Готовый в Москве — отличное вложение инвестиций, считают эксперты.

Однако, чтобы оно окупилось, нужно основательно подойти к покупке такого объекта, ведь в этом деле немало подводных камней, сулящих массу проблем собственнику. Бизнес заселяет новостройки Московский еще не растерял привлекательность для инвесторов.

По данным компании Colliers International, за 2017 год вакантность помещений в этом сегменте снизилась с 9 до 7,1%, а ставки аренды, напротив, заметно выросли (в некоторых локациях — на 60%). Согласно некоторым оценкам объем предложения коммерческих площадей в столичных жилых комплексах, введенных в эксплуатацию за 2016−2017 годы, может составлять примерно 350−450 тыс.

кв. м. Сюда также входят и встроенные-пристроенные детские сады. По словам Юрия Тараненко, руководителя управления развития коммерческой недвижимости группы компаний «Инград», наибольшей популярностью пользуются помещения площадью 60−120 кв.

м, в которых размещаются продуктовые , алкомаркеты и представители экспресс-торговли. Также востребованы аптеки и монобрендовые (мясные лавки, фермерские продукты и прочие).

Как рассказали порталу «Арендатор.ру» в агентстве недвижимости Malina Property, лучше всего продаются помещения с такими арендаторами, как сети «Пятерочка», «Азбука вкуса», банки из топ-10 — с долгосрочными договорами, при этом в идеале они уже снимают помещения не менее двух лет. Среди арендаторов довольно востребованы и офисы в ЖК.

Среди арендаторов довольно востребованы и офисы в ЖК. Это касается в основном сложившихся районов массовой жилой застройки (Царицыно, Люблино и тому подобные) — в ряде локаций до 20% нежилого фонда на первых этажах домов сдаются под такие объекты.

«В основном спрос касается именно топовых для района коридоров — первая линия домов на улицах, ведущих к метро.

Такие локации интересуют юридические и нотариальные конторы, риелторские агентства, турфирмы и тому подобные», — уточнил собственник ГК «Экоофис» Андрей Ковалев.

Интересная деталь: помещения со сквозным проходом с улицы во двор жилого комплекса легче продать, чем с одним выходом. Дело в том, что будущим владельцам проще сдать такие площади в аренду под фотоателье, нотариальные услуги, салон красоты, товаров для ремонта, еды. Расценки на подобные помещения сравнимы со стоимостью квартир в тех же ЖК.

Однако если же коммерческие площади находятся во дворе, то их конечная цена может отличаться от объектов на первой линии на 35−55%. «Сложнее всего продать помещения под детские сады — их цена редко превышает 50−70 тыс.

рублей за 1 кв. м и чаще используется длительная форма рассрочки или аренды (от пяти лет)», — поделился руководитель компании «Топ Идея» Олег Ступеньков. Эксперты отметили, что для инвесторов нет принципиальной разницы, где покупать — в центре города или в отдаленных локациях — если он генерирует стабильный доход.

Все зависит от потребности людей в конкретном районе услуг и товаров, которые обеспечивает тот или иное предложение. При этом помещения на улицах с высоким трафиком и вокруг станций метро всегда пользуются спросом — к примеру, в районе Пушкинской или Тверской улиц, Парка культуры, на Патриарших прудах. Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая предупреждает, что ликвидность того или иного во многом зависит от стадии «жизни» проекта.

Покупателю либо арендатору нужно прежде всего объективно оценить потенциальный уровень спроса в конкретной локации. «Возьмем, к примеру, новостройку, где продают квартиры без ремонта от застройщика.

Если речь идет о масштабном проекте, то в первые несколько лет будет актуальна покупка, например, строительных материалов. Однако нужно понимать, что это бизнес только на несколько лет. По завершении строительства комплекса, а вместе с ним — и ремонтных работ в квартирах, в итоге рентабельность предприятия сойдет на нет.

Именно по этой причине заходить в проект нужно как можно раньше.

У нас же, как правило, такой бизнес продается уже после того, как спрос на услуги со стороны новоселов уже идет на убыль», — рассуждает Литинецкая.

И обратная ситуация, продолжает специалист: покупка готовых детских центров развития на этапе, когда заселен дом, не имеет большого смысла. Торг уместен Стоимость в Москве рассчитывается как 100−120 месячных арендных ставок по первому году аренды. То есть объект, сданный за 100 тыс.

рублей в месяц, продается за 10−12 млн рублей в зависимости от ликвидности. «Бывает, что продают и за 80 ставок, и за 130, но это уже точки экстремума.

Если вдруг помещение продается слишком дешево (ниже 70−80 МАП), то это значит, у него есть проблемы, о которых не мешало бы узнать до сделки.

Если же дороже 130, значит, там заложен очень большой потенциал для снижения цены в процессе переговоров», — делится опытом Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty. При этом покупатели вполне могут попытаться сбить цену в ходе переговоров.

Получить скидку можно, если оплатить большую часть покупки наличными, а вот за безнал и кредитные деньги продавцы могут потребовать накрутку. На ликвидные объекты торг минимален, в случае с неликвидными можно договорится и на скидку, и на рассрочку до конца строительства.

Не стоит забывать и о том, что такие площади юрлицам продаются с НДС.

Ранее большинство запросов покупателей в столице были с окупаемостью в десять лет.

Однако в прошлом году инвесторы стали предпочитать варианты с возможностью отбить вложения за восемь лет, сообщил генеральный директор Malina Property Станислав Титоренко. В среднем по рынку этот период варьируется от 7 до 11 лет. Объекты с окупаемостью от семи лет на рынке не задерживаются, их покупают мгновенно, независимо от цены, уверяет председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.

Если удалось купить ликвидный объект на старте строительства, то доходность от аренды будет составлять 7−8% годовых плюс доходность от будущей продажи ликвидной площади.

Чтобы понять, какова привлекательность объекта, следует изучить его перспективы и надежность. При грубой оценке предполагается, что действующий оператор будет «сидеть» непрерывно по действующим условиям договора, то есть стоимость покупки делят на годовой арендный поток и получают срок окупаемости.

Если он соответствует ожидаемому уровню или меньше, то такую инвестицию можно считать привлекательной.

После чего покупатель должен дополнительно оценить существующие риски и возможности, сопоставить их с нынешней стоимостью и уже тогда принять окончательное решение, привела алгоритм действий руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Иванова. “Лучше переплатить, но купить ликвидный объект, чем пить корвалол” Покупая , важно грамотно оценить расположение помещения.

“Лучше переплатить, но купить ликвидный объект, чем пить корвалол” Покупая , важно грамотно оценить расположение помещения.

В идеале это должна быть главная улица квартала. У новостроек есть свои «подводные камни»: часто главная дорога через несколько лет по мере появления остальных домов становится второстепенной. Поэтому Мария Литинецкая призывает ознакомиться с планировкой территории ЖК, чтобы понять, будет ли помещение выгодно располагаться относительно пешеходных потоков через несколько лет.

Также полезно изучить спрос на помещение на данный момент: провести предварительный брокеридж, узнать потенциальный интерес арендаторов, изучить конкурентов, посмотреть ставки и количество вакантных площадей в соседних домах. Не лишним будет узнать, не планируется ли возведение рядом с жилым домом.

Нельзя забывать и про назначение коммерческих площадей, ведь могут иметься определенные ограничения по открытию того или иного бизнеса.

Также перед покупкой следует уточнить соседство: например, нельзя открыть бар или винный бутик рядом с детским садом или школой. При покупке важна внимательная оценка арендаторов и договоров. В частности, необходимо тщательно проверить условия соглашения: ставки, срок аренды, возможность досрочного расторжения или отказа от исполнения договора со стороны арендатора и арендодателя, иные условия договора.

Также нужно оценить платежеспособность арендаторов и вероятность того, что они смогут исполнять обязательства по договорам.

Недобросовестные продавцы могут не сообщить потенциальному покупателю о желании арендатора снизить арендную ставку или том, что он скоро съедет из помещения. Как правило, такие лоты продаются с дисконтом. Также есть «откатные» арендаторы, которые за «откат» арендуют помещение у продавца по завышенным ставкам — в данном случае покупатель должен провести анализ ставок на аналогичные помещения в соседних домах.

Не исключено, что через месяц после покупки такого помещения новый собственник получит письмо с предложением о снижении арендной платы, рассказывает Станислав Титоренко. В случаях с помещениями на первых этажах жилых домов речь идет, как правило, о единственном арендаторе, что увеличивает риск, связанный с его потерей.

Встречаются случаи, когда договоры аренды заключаются для видимости, чтобы продать помещение, знает партнер «Пепеляев Групп” Алексей Коневский.

Чтобы этого избежать, он рекомендует, помимо проверки обычного набора формальных признаков, также обратить внимание на следующие обстоятельства: работает ли арендатор только в одной или у него сеть; работает ли он под собственной маркой или использует бренд по франшизе; известна ли марка арендатора — сетевые, федеральные арендаторы с сильными брендом и репутацией представляют наибольший интерес для арендодателя, поскольку они, как правило, более стабильны, настроены на долгосрочное сотрудничество и не станут заключать договор лишь для вида. Нужно проверить, как давно был заключен договор и как стороны исполняли обязательства по нему.

О реальности договора могут говорить дорогостоящий ремонт, сделанный арендатором в помещении, наличие оборудования, история платежей (арендной платы, коммунальных платежей).

Покупателя должно волновать не только отсутствие задолженности по ним, но и наличие достоверных документов, подтверждающих, что они были регулярными и своевременными.

И чем более длительна такая история взаимоотношений, тем лучше.

«Не поленитесь посмотреть квитанции по платежам за электроэнергию и водоснабжение.

Например, было бы странным, если бы в помещении размещался успешный салон красоты, который почти не расходует электроэнергии и воды», — настаивает юрист. Можно какое-то время понаблюдать за работой арендатора, например, путем периодических визитов. Если бизнес успешен, то на месте должен быть не только персонал арендатора, но и клиенты, контрагенты и так далее.

Достаточно много информации можно получить, пообщавшись с жителями дома, работниками управляющей организации и так далее. Помимо всего прочего, “Пепеляев Групп” советует проверить: может ли бизнес арендатора располагаться на первом этаже жилого дома; какие ограничения возможны для ведения такого бизнеса (например, не шуметь в вечернее и ночное время); каков режим общего имущества сособственников помещений в доме, где находится помещение; принимало ли общее собрание собственников какие-либо решения, которые могут затрагивать помещение или бизнес арендатора (например, по порядку доступа и парковки автотранспорта во двор и на прилегающей территории (жильцов, посетителей); не возложены ли на собственника нежилых помещений какие-то дополнительные обязанности, например, по очистке территории, озеленению; каковы вообще отношения вашего арендатора с жильцами дома, нет ли конфликтов. И все же, несмотря на все предосторожности, нельзя полностью застраховаться от ухода арендатора, потому что его нахождение в помещении дело добровольное, посетовал Дмитрий Сороколетов, вице-президент NAI Becar.

«Даже если у арендатора заключен и зарегистрирован долгосрочный договор, то это, хотя и снижает риск съезда, но точно не является панацеей от всех бед. Никакой договор не защищает собственника, например, от банкротства арендатора.

Еще один момент — это скорость принятия решения о съезде. Например, если арендатором является индивидуальный предприниматель, то оно зависит от одного человека: бизнес не пошел, он завтра собрался и уехал», — резюмировал он.

«Страховка одна: покупать помещение, которое в случае чего реально сдать, а не покупать дешевый сарай с сомнительным арендатором, который потом будет никому не нужен даже даром. Лучше переплатить, но купить ликвидный объект, чем пить корвалол», — категоричен Антон Белых.

Все хотят есть и все болеют Чтобы покупка готового бизнеса была по-настоящему выгодным вложением денег, нужно не только знать юридические тонкости, но и верно выбрать профиль арендатора. «Можно рекомендовать арендаторов, удовлетворяющих потребности первой необходимости, например, продуктовые и аптеки — все хотят есть и все болеют. Помещения с такими арендаторами, как правило, наиболее востребованы.

Однако это не значит, что всякие продукты и аптеки гарантируют успешность инвестиций и не нуждаются в дополнительном изучении перед покупкой», — убежден Дмитрий Сороколетов.

Наиболее стабильны розничные сети со своими устоявшимися форматами и понятными арендными потоками.

Но такие арендаторы должны соответствовать современным тенденциям и быть востребованными для потенциальных потребителей, добавила Юлия Иванова.

Эксперты отметили, что качество предлагаемых на первых этажах московских домов становится все лучше, при этом увеличивается количество игроков, профессионально занимающихся данным бизнесом. Другими словами, рынок становится все более развитым и упорядоченным. В 2019 году в столице будут строиться первые дома по программе реновации жилья.

Среди инвесторов ожидается спрос на коммерческие помещения в этих новостройках.

Также на развитие готового в ЖК должны благоприятно повлиять принятие новых градостроительных нормативов, изменение концепции планировки кварталов, сохранение тренда на восстановление экономики и рост доверия к инвестициям в недвижимость.

Илья Китов

Виды торговых помещений

Строительство торговых помещений происходит согласно проектной документации, поэтому внешне магазины и другие торговые здания практически, никогда не похожи друг на друга. Отличаются здания из ЛСТК наличием утепления стен и его отсутствием.

  1. Теплое торговое здание. В монтируется минеральная вата и гидроизоляционная мембрана. Так называемая «эковата», является негорючим, пожароустойчивым материалом, который часто используют в утеплении зданий из ЛСТК.
  2. Холодное торговое здание. Строительство холодных торговых помещений и складов также распространено, стены каркаса обшиваются профилированным листом или другим фасадным материалом, без заполнения внутренней полости теплоизолирующими компонентами.

Исследования показывают, что технология ЛСТК хорошо сберегает тепло, так, например, утепленная стена каркаса из металлической конструкции толщиной 15-20 сантиметров, по теплосбережению аналогична стене из кирпича толщиной 1.6 метра.

Налог для физлица

Раньше, если физлицо владело недвижимостью дольше трех лет, то доход от ее продажи не облагался налогом. Но с 1 января 2016 года срок владения недвижимостью «без налога» в России увеличили с трех лет до пяти.Проще говоря.

Если Вы купили недвижимость до 2016-го, то можете продавать ее без уплаты налога спустя три года.

А если покупка произошла после 1 января 2016, то ждите, пока истечет пять лет.Сам налог на недвижимость составляет 13% (он платится с разницы между ценой продажи и ценой покупки).

Если у Вас на руках нет документов, подтверждающих покупку недвижимости, налог в 13% придется платить не с разницы, а со всей суммы продажи!Пример. Два года назад Олег купил склад за 10 млн.

рублей, а продал его за 11 млн.

рублей.

  • У него есть документы на покупку. Он заплатит налог с 1 млн. рублей (11 млн. — 10 млн.). 13% от 1 млн. рублей = 130 тыс. рублей.
  • Документы на покупку сгорели при пожаре. Олег заплатит 13% НДФЛ со всей суммы продажи (13% от 11 млн. рублей = 1 млн. 430 тыс. рублей).

Есть еще один нюанс — с 2016-го года Россия перешла на кадастровую базу налогообложения. Допустим, по Вашему объекту уже рассчитана кадастровая стоимость.

Цену по кадастру устанавливают только госорганы (после чего стоимость заносится в базу Госреестра).Если кадастровая оценка, умноженная на 0,7 (корректирующий коэффициент) выше цены продажи – то она и будет считаться базой для расчета налога.

Но это условие касается только объектов, купленных после 1 января 2016 года!Пример. В 2016 году Андрей купил офис за 4 млн.

рублей. Через год продал его за 6 млн. Но госорганы оценили кадастровую стоимость офиса в 10 млн.

рублей. Даже с учетом поправочного коэффициента (0,7*10 млн.

рублей) 7 млн. больше, чем 6 млн. Поэтому для расчета налога Андрею придется брать кадастровую, а не продажную стоимость.Рассчитаем сумму налога.

7 млн. (по кадастру) – 4 млн. (цена покупки) = 3 млн. рублей. 13% от 3 млн. рублей = 390 тыс.

рублей.

Как открыть бизнес: сдача в аренду коммерческой недвижимости

Предпринимателю, который ранее не имел опыта в бизнесе, связанном с недвижимостью, следует получить всю необходимую информацию о коммерческой недвижимости в целом и уровне развития этой отрасли в своей стране и регионе. В целом к коммерческой недвижимости причисляют различные объекты нежилого назначения, которые могут использоваться для любых коммерческих целей.Условно в этой категории недвижимости можно выделить несколько групп:

  1. торговая.
  2. производственного назначения – цеха и ангары различного характера. Этот сектор рынка был долгое время маловостребован, однако в связи с развитием малых и средних производств спрос на здания технического назначения значительно возрастает;
  3. офисная;
  4. складская;

Офисная и складская недвижимость относительно новы на рынке, а поскольку сегодня открывается большое количество новых предприятий, этот сектор пользуется значительным спросом. Торговая недвижимость в последнее время пребывает в тесной связи с областью развлечений, поэтому наиболее актуальными стали помещения для обустройства торгово-развлекательных центров.

Правда, эта отрасль достаточно затратна и предъявляет к объектам недвижимости высокие требования.

С учетом этих особенностей важно определить, какие категории нежилых помещений будут входить в область деятельности предприятия и какой формат должен иметь будущий бизнес.

Как правило, в самом начале работы с арендой недвижимости предприниматели выбирают одно или два направления и лишь затем, при достижении первых успехов, расширяют свою деятельность. То же касается формата работы: перед тем как открыть бизнес с нуля по сдаче в аренду коммерческой недвижимости, есть смысл поработать частным риелтором.

Таким образом, можно заработать определенный стартовый капитал и получить достаточно опыта для дальнейшего открытия полноценного агентства.Для начала частной риелторской деятельности прежде всего нужно получить необходимые знания об этой отрасли бизнеса. Следует получить полную информацию относительно процедуры оформления всех операций с недвижимостью, налоговые нюансы, а также особенности спроса и предложений, действующих на рынке. Далее следует изучить методы поиска клиентов и обязательно зарегистрировать свою деятельность в налоговой инспекции.

Если предприниматель планирует открывать собственное агентство недвижимости, ему следует более тщательно планировать грядущие расходы, поскольку риски при этом будут большими. Кроме того, процесс оформления полноценного агентства будет более длительным и потребует подготовки немалого количества документов.Что касается перспективности и прибыльности предприятия, более высоким уровень дохода однозначно будет у агентства. Так, если профессиональный успешный частный риелторзарабатывают в месяц от 150 до 250 тысяч рублей, то доход агентства будет в разы больше.

Однако для достижения таких результатов обязательно уделить значительное внимание подбору персонала и рекламе агентства.

Еще один аспект сдачи в аренду объекта коммерческого назначения возможен при наличии в собственности лица помещения коммерческого назначения. В этом случае возможно сдавать собственное помещение, обязательно при этом декларируя получаемый доход.

Популярно и прибыльно сегодня приобретение зданий с дальнейшим обустройством в нем офисных помещений и последующей сдачей в аренду. Такая деятельность требует немалых финансовых вложений, однако в дальнейшем этот вид бизнеса может стать очень прибыльным.